Economía
Mal momento para sacar un crédito hipotecario: la tasa se duplicó y las condiciones de los bancos son más duras
Las compras con préstamo hipotecario se enfrían por suba de tasas, mayores requisitos y volatilidad cambiaria.
Aunque en julio la Ciudad de Buenos Aires registró 1.393 escrituras con hipoteca, un crecimiento interanual del 519%, el mercado inmobiliario enfrenta ahora un freno inesperado. La incertidumbre electoral y recientes ajustes en la política monetaria modificaron las condiciones de acceso al crédito hipotecario.
Desde agosto, las tasas más bajas de los bancos privados pasaron del 4% al 9,9%, mientras que el puntaje requerido para calificar saltó de 610 a más de 900 puntos. Además, se endurecieron los requisitos: límites más estrictos en la relación cuota/ingreso, mayores anticipos y exigencia de antigüedad laboral, todo en un contexto de volatilidad cambiaria que encarece el financiamiento y amenaza con desacelerar las operaciones inmobiliarias.
De hecho, «la tasa promedio que hoy aplican la mayoría de los bancos privados implica que se necesitan ingresos dos veces y medio superiores al límite de hace un año para acceder al mismo monto de crédito», ejemplifica Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.
Pero hay más: en septiembre, dos bancos públicos —Ciudad y Chubut— pausaron temporalmente nuevas solicitudes. «Aunque los trámites aprobados continuaron, la medida generó incertidumbre y tensión en el mercado», según Juan Manuel Vázquez Blanco, gerente general de Fabián Achával Propiedades.
Créditos hipotecarios: cómo afectan los nuevos requisitos a compra de propiedades
En medio de ese «cambio de reglas» impuesto por los bancos, expertos señalan que muchas operaciones en curso quedaron en pausa, con reservas avanzadas detenidas a mitad de camino. «Cuando el crédito es parte central del plan de compra, ese giro desarma la negociación. No es masivo, pero alcanza con algunos casos para enfriar el ánimo del mercado», advierte Daniel Bryn, analista de Zipcode.
Esto ocurre, principalmente, después de la tasación y antes de fijar la escritura, cuando el banco recalcula la relación cuota/ingreso y solicita ajustes. También, cuando el cliente «salta de banco» en busca de una mejor tasa: «Si no cumple con la antigüedad requerida, la operación se detiene. Al inicio, hay filtros, pero el golpe fuerte suele llegar en el tramo final», analiza.
En la etapa final, en cambio, los casos son más acotados: lo que impacta más que nada es la volatilidad del tipo de cambio en un mercado dolarizado, «que puede dificultar la integración de fondos. «Más allá de pausas puntuales, la mayoría de las operaciones con aprobación final se concretaron», asevera Vázquez Blanco.
La primera vivienda con crédito sufre el freno del mercado
Según los protagonistas del sector consultados, los más afectados son quienes buscan su primera vivienda con crédito, especialmente en rangos de precios medios. El crecimiento de los ingresos de los trabajadores registrados, por debajo de la inflación, deja fuera a muchas familias debido a los topes de cuota/ingreso y los límites de LTV (Loan to Value).
Porque los inversores que compran al contado casi no sienten el cambio, mientras que quienes dependen del banco sí lo perciben. Casas y PH con patio, muy demandados, también sufren el freno cuando la compra requiere financiamiento.
Qué significa para el precio de los inmuebles
En otro orden, los expertos consideran que no sucederá una baja generalizada de los precios, ya que el mercado al contado sigue activo. Sin embargo, «las operaciones que dependen del crédito bancario encuentran más espacio para negociar y tiempos más largos para concretarse», asiente Bryn. Las propiedades usadas, bien tasadas y en buen estado, continúan vendiéndose: «El precio adecuado hoy tiene más valor que nunca».
Frente a la diversidad de escenarios, la caída del crédito, sumada al ajuste del tipo de cambio, también podría reducir la demanda de usados, según puntualiza Ariel Venneri, socio fundador de Grupo Mahe: «De manera gradual, permitirá reactivar la oferta de obra nueva al abaratarse su costo en dólares, actualmente elevado por el atraso cambiario».
Qué pasará con los créditos hipotecarios, según expertos
Desde abril, el otorgamiento de créditos viene en caída y «se espera que la tendencia continúe hasta que se normalice el desequilibrio monetario y cambiario actual», sostiene Venneri. Algunos volvieron al alquiler por el momento, mientras que otros siguen buscando, pero sin concretar reservas. «La demanda no desapareció: se mantiene en pausa, a la espera de condiciones más favorables», suma Bryn.
En medio de la reciente suba de tasas y el endurecimiento de los requisitos, el corto plazo luce frío, sobre todo para perfiles muy dependientes del crédito bancario. Como advierte el analista de Zipcode: «Si la economía se estabiliza y las tasas aflojan, el crédito retoma su rol: la demanda por primera vivienda existe y es profunda. El punto es atravesar este bache sin que las familias pierdan la confianza de que se puede».
Otros consideran que los créditos se mantendrán en niveles razonables, impulsados principalmente por la banca pública, hasta las elecciones de octubre. «Luego, según los resultados, habrá que ver cuál es la reacción: si el oficialismo pierde espacio, seguramente baje la cantidad de créditos», apunta Gómez Picasso.
Y aunque se menciona que el BCRA estudia flexibilizar encajes y días atrás implementó una baja de tasas, «no vemos que eso contribuya a una mejora del crédito hipotecario y, por tanto, anticipamos más bien que se consolida la desaceleración», estima el gerente general de Fabián Achával Propiedades. Entonces se mantendría contenido y segmentado, «a la espera de una mayor estabilidad macroeconómica y política que habilite su recuperación», concluye.
Fuente: iProfesional
Economía
La recaudación subió 3,7% en términos reales, pero el IVA volvió a mostrar una caída
La recaudación tributaria nacional alcanzó los $21,3 billones en septiembre y registró una mejora real interanual, aunque el comportamiento de los distintos impuestos mostró diferencias importantes.
La recaudación tributaria nacional alcanzó los $21,3 billones durante septiembre de 2026, según informó la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA).
El resultado representó una suba real del 3,7% interanual, considerando una inflación estimada del 1,9% para septiembre. Sin embargo, los datos también reflejaron un comportamiento desigual entre los distintos componentes de los ingresos fiscales.
Uno de los principales impulsores del resultado fue el Impuesto a las Ganancias, que aportó $4,7 billones y registró un incremento nominal del 63,3% interanual.
De acuerdo con ARCA, parte de esta variación estuvo relacionada con modificaciones en el calendario de vencimientos. Mientras que durante 2025 determinados pagos se habían concentrado en junio y agosto, en 2026 el cronograma se modificó a partir de la implementación de la Ley de Inocencia Fiscal.
En julio impactó el saldo correspondiente a las declaraciones juradas de personas humanas, mientras que en septiembre ingresó el primer anticipo correspondiente al período fiscal 2026.
El IVA continúa en terreno negativo
A pesar del crecimiento de la recaudación total, el IVA volvió a mostrar una caída al descontar el efecto de la inflación.
El tributo alcanzó una recaudación neta de $6,9 billones, con un incremento nominal del 26,1% interanual.
Ese porcentaje quedó por debajo de la inflación interanual, por lo que el IVA acumuló 11 meses consecutivos de contracción en términos reales.
El comportamiento refleja las diferencias entre los distintos sectores de la economía: mientras algunos impuestos vinculados con los ingresos y el comercio exterior mostraron mejoras, la recaudación asociada al consumo interno continúa evidenciando un escenario más débil.
Con información de Cadena 3
Economía
El FMI le marca un desafío al Gobierno: que el crecimiento llegue al empleo y a más sectores
El organismo continúa negociando con la Argentina la tercera revisión del acuerdo, que podría habilitar un nuevo desembolso de unos US$900 millones.
Su vocera, Julie Kozack, señaló que ahora el objetivo es que la expansión económica alcance a más actividades y también a los trabajadores.
El Fondo Monetario Internacional (FMI) puso el foco en uno de los desafíos que enfrenta la economía argentina: que el crecimiento no quede concentrado en determinadas actividades y pueda traducirse también en más oportunidades para otros sectores y en generación de empleo.
Mientras continúan las conversaciones con el Gobierno por la tercera revisión del acuerdo, el organismo analiza si Argentina está en condiciones de acceder a un nuevo desembolso de alrededor de US$900 millones.
La vocera del FMI, Julie Kozack, explicó que las conversaciones con el equipo económico encabezado por Luis Caputo abarcan tanto los aspectos técnicos del programa como cuestiones vinculadas con la recuperación de la actividad.
El pedido del FMI
Durante una conferencia de prensa, Kozack remarcó que existe coincidencia entre el organismo y el Gobierno argentino respecto de la necesidad de fortalecer la economía y ampliar los beneficios del crecimiento.
Según explicó, la expansión registrada hasta ahora tuvo un fuerte impulso de sectores como la energía, la minería y la actividad agropecuaria, pero el organismo considera necesario que ese crecimiento alcance también a otras áreas.
El objetivo planteado por el FMI incluye además que la recuperación tenga un impacto más visible sobre los trabajadores y el empleo.
La posición expresada por Kozack se suma a los planteos que el organismo viene realizando sobre la necesidad de profundizar reformas y mejorar las condiciones para la creación de puestos de trabajo.
Continúan las negociaciones
Una misión del FMI encabezada por Joyce Wong estuvo recientemente en Buenos Aires para avanzar con la revisión del programa.
La tercera revisión será clave para determinar si se cumplen las condiciones que permitan avanzar hacia un nuevo desembolso. La Argentina mantiene vigente un acuerdo de 48 meses con el organismo, cuyo segundo examen fue aprobado por el Directorio Ejecutivo en mayo de 2026.
El FMI mantiene, además, una proyección de crecimiento de 3,5% para Argentina durante 2026, según su actualización de julio.
La discusión que ahora continúa entre ambas partes tiene así un punto central: cómo lograr que el crecimiento económico se extienda más allá de los sectores que actualmente muestran mayor dinamismo y tenga un impacto mayor sobre el empleo y los ingresos de los trabajadores.
Con información de TN
Economía
¿Cuánto tiene que ganar una familia para ser de clase media en Argentina? El nuevo piso de ingresos
Una estimación sobre los ingresos de los hogares argentinos muestra cuánto se necesita para ingresar a los distintos sectores de la pirámide social y revela dónde comienza la clase media.
El ingreso que marca el comienzo de la clase media
¿Cuánto tiene que ganar una familia argentina para ser considerada de clase media? Una estimación de la Consultora W, correspondiente al segundo trimestre de 2026, ubicó en $2,5 millones mensuales netos el ingreso mínimo de un hogar para ingresar al segmento de clase media baja.
El relevamiento fue elaborado a partir de datos del INDEC, la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), salarios y proyecciones sectoriales, y analiza el ingreso total del hogar, no el sueldo individual de una persona.
La clase media baja, identificada como segmento C3, representa aproximadamente el 26% de los hogares. Dentro de ese grupo, el ingreso promedio alcanza los $3 millones mensuales.
¿Y cuánto se necesita para la clase media alta?
El siguiente escalón es la clase media alta (C2). Para ingresar a este segmento, el hogar debería superar los $4,5 millones mensuales netos, mientras que el ingreso promedio de las familias ubicadas allí ronda los $6,5 millones.
Este sector representa aproximadamente el 17% de los hogares argentinos.
Así queda la pirámide social
Según la estimación de Consultora W para el segundo trimestre de 2026:
- Clase alta (ABC1): desde $9 millones mensuales; promedio de $14 millones. Representa el 5%.
- Clase media alta (C2): desde $4,5 millones; promedio de $6,5 millones. Representa el 17%.
- Clase media baja (C3): desde $2,5 millones; promedio de $3 millones. Representa el 26%.
- Clase baja no pobre (D1): desde $1,5 millones; promedio de $2,2 millones. Representa el 30%.
- Clase baja en situación de pobreza (D2/E): por debajo de $1,5 millones; promedio estimado de $1 millón. Representa el 22%.
En conjunto, el 52% de los hogares queda dentro de los dos segmentos de menores ingresos, mientras que el resto se distribuye entre los sectores de clase media y alta.
Un dato importante: no se trata solamente del sueldo
La clasificación toma en cuenta los ingresos totales del hogar, por lo que no significa que una persona individual deba cobrar esos montos.
Además, la situación económica de cada familia puede variar considerablemente según la cantidad de integrantes, el alquiler, la cobertura de salud, los gastos educativos y otros costos mensuales.
Por eso, los valores funcionan como una fotografía económica del segundo trimestre de 2026 y pueden modificarse con la evolución de los precios y los ingresos.
Importante: estos valores corresponden a una estimación de la Consultora W. No existe una cifra única oficial del INDEC que determine por sí sola cuánto debe ganar un hogar para ser considerado de clase media.
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